Согласование перепланировки: порядок и документы
· 3 мин чтения
Согласование пугает сложностью, хотя процедура довольно механическая: собрать документы, получить решение, выполнить работы, сдать приёмке, внести изменения в реестр. Сложность возникает там, где люди начинают ремонт до согласования — тогда вместо процедуры получается спор.
Два пути: проект или эскиз
Порядок зависит от того, что именно вы делаете.
По эскизу согласуют простые работы, не затрагивающие несущие конструкции и мокрые зоны: перенос ненесущей перегородки, заделка проёма, устройство нового проёма в перегородке. Достаточно плана БТИ с нанесёнными изменениями. Не во всех регионах такой упрощённый порядок предусмотрен.
По проекту идёт всё остальное: проёмы в несущих стенах, изменение границ санузла, перенос кухни, изменение конструкции полов, объединение помещений. Проект делает организация с допуском СРО, к нему прикладывается техническое заключение о состоянии конструкций.
Определить, к какой категории относится ваш случай, помогает разбор в статье о том, что считается перепланировкой.
Документы
Базовый комплект по Жилищному кодексу (статья 26):
- Заявление по установленной форме.
- Правоустанавливающие документы на квартиру — выписка из ЕГРН.
- Проект перепланировки или эскиз, в зависимости от сложности.
- Технический паспорт помещения.
- Согласие всех членов семьи нанимателя — для муниципального жилья.
- Заключение органа охраны памятников — если дом является объектом культурного наследия.
Для работ, затрагивающих конструкции, добавляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций и допустимости работ. Его делает либо проектная организация, либо — в ряде случаев — автор проекта дома.
Регионы вправе уточнять состав, поэтому актуальный список стоит смотреть в регламенте своего города.
Порядок действий
- Определить, что именно меняется. План «как есть» и план «как будет» — с этого начинается любой разговор с проектировщиком.
- Заказать техническое заключение, если затрагиваются конструкции. Здесь может выясниться, что задуманное невозможно, — и лучше узнать это сейчас.
- Заказать проект в организации с допуском СРО.
- Подать заявление через МФЦ или региональный портал госуслуг с полным комплектом.
- Получить решение. Срок рассмотрения — до 45 дней; отказ должен быть мотивированным.
- Выполнить работы строго по проекту. Отклонения означают, что приёмка не пройдёт.
- Сдать приёмочной комиссии, получить акт.
- Внести изменения в технический паспорт и ЕГРН.
Последний шаг пропускают чаще всего — и именно он всплывает при продаже: акт есть, а в реестре по-прежнему старая планировка.
Сколько это стоит
Разброс большой и зависит от региона и сложности:
- техническое заключение — от 15 тысяч рублей;
- проект перепланировки — от 20 тысяч, для проёма в несущей стене с расчётом усиления заметно дороже;
- госпошлина за само согласование не взимается, платить нужно за внесение изменений в документы;
- услуги посредника «под ключ» — от 50 тысяч и выше.
Отдельная статья — усиление конструкций: металлическая рама для проёма в несущей стене с монтажом обходится в сотни тысяч рублей.
Если ремонт уже сделан
Узаконить постфактум можно, и это распространённая практика. Логика та же, только вместо проекта делается техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, и подаётся оно на согласование в том же порядке.
Исход зависит от содержания работ. Если сделанное в принципе допустимо — узаконят. Если нарушены запреты (мокрая зона над комнатой соседей, ослабленная несущая стена), придётся возвращать в исходное состояние за свой счёт. Подробнее о последствиях — в отдельной статье про неузаконенную перепланировку.
Что стоит сделать до похода к проектировщику
Подготовить два чертежа: фактическое состояние с размерами и желаемое. Это экономит и время, и деньги — проектировщик работает с готовыми исходными данными, а вы заранее видите, что именно меняется и какие площади получаются.
Начертить их можно самому в браузере: контур стен в метрах, перегородки, проёмы, площади считаются автоматически. Такой чертёж не заменяет проект, но делает разговор о нём предметным.